房地产业仍在持续洗牌，从销售到盈利、从投资到偿债，行业发生了哪些变化？
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3月21日，中指研究院发布《2024百强企业研究报告》显示，刚过去的2023年，百强房企格局持续生变，比如央国企市场份额提升，房企投资高地几乎与销售热点城市重合，刚需置业低迷但高端改善产品热销、行业盈利持续下滑等。
报告显示，2023年，全国商品房销售额进一步降至11.7万亿元；百强企业销售总额、销售面积分别达53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%。
销售不振，行业盈利空间也持续收缩，去年百强房企营业收入均值395.1亿元，同比增长7.4%；但受结转成本等因素影响，净利润均值同比下降16.7%至21.4亿元；同期净利润率、净资产收益率均值分别为5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。
在行业不断洗牌的过程中，由于“大而不强”的企业出现掉队，导致百强企业出现明显断层现象，去年销售金额在2000亿元及1000亿元左右的房企均出现明显的规模断层。
另一鲜明特点是，央国企市场份额不断提升。因央国企集中布局在一二线城市，加上稳健经营及融资优势，2023年百强房企中央国企销售额占比提升至66.5%，较上年提升3.3个百分点。近两年，央国企拿地同样较为积极，后续市场份额有望继续提升。
虽然销售格局不尽相同，但在投资风格、产品打造等方面，各大房企特征趋同。报告显示，去年百强企业进一步向一二线核心城市聚集，新增土储权益面积中二线城市占比达到64.8%，一线城市占比21.0%，三四线城市占比则减少1.8个百分点至14.3%。
从具体城市来看，2023年百强代表企业以销定投、量入为出，拿地前20城市和销售贡献前20城市高度重合，杭州、上海、北京、广州、南京、成都、苏州、武汉、宁波、佛山、西安、重庆、长沙和合肥等14个城市均在列。
在这些城市中，哪些对房企销售贡献最高？报告显示，去年上海、杭州、北京、广州、南京五大城市对百强房企销售贡献较高，一线城市中上海销售贡献占比提升1.8个百分点至10.9%，广州和北京销售贡献占比微降0.1个百分点但仍居于前列，深圳下降1.1个百分点至3.2%。二线城市中成都、武汉、厦门、天津、西安、重庆、合肥等销售贡献均上升。
产品销售特点上，2023年，刚需置业群体观望情绪未见明显好转，但改善性住房需求释放。2023年，百强房企90平米以下首置类产品的销售额占比为12.1%、较上年下降1.0个百分点；90-140平米首改类产品销售额虽然较上年下降0.5个百分点，但占比仍然过半，达51.9%；140-200平米改善类产品表现出较强的韧性，销售额贡献率较上年出现较大提升，增加了1.7个百分点；200平米以上产品销售额贡献率微降。
在偿债能力方面，2023年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为66.1%，净负债率均值为89.7%，现金短债均值比为1.67，净负债率较上年增加3.3个百分点，现金短债比较上年增加0.06，有息债务相对规模基本持平，债务平均期限延长，短期债务占比下降。
不同房企的偿债能力也出现分化，部分央国企、民企受益于销售融资俱佳，流动性持续改善；部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击现金减少较快。2024年，百强房企到期债券余额超7700亿元，其中信用债占比69%、海外债占比31%，流动性压力仍在。
“后续，企业可利用城市房地产融资协调机制获得融资，同时做好开发经营工作，增强项目信用。另一方面，把握最新政策，盘活经营性资产，拓展融资渠道，从而增厚安全垫。”报告表示，房企可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，同时可在2024年底之前将经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。
中长期来看，受新房增量规模见顶、房地产去金融化影响，房企单纯依靠开发业务收入很难保持一定收入规模，利润率在市场回暖后的提升幅度仍存在天花板。未来，面向新周期如何维持有利润的发展，成为百强企业必须面对的课题。
“轻重并举将是房企构建新发展模式的重要方向。”报告称，随着市场由增量转向存量，房企业务重心将从前端开发向后端运营与服务转移，企业要把握行业发展趋势，从“高负债、高杠杆、高周转”向轻重并举的开发、运营、服务一体化转型。
一方面，探索新业务模式，寻求轻资产业务发展空间，通过代建实现轻资产运营与品牌输出，并积极参与城市更新，或是在商业、产业等方面持续深耕。另一方面，抓住结构性机会，追求开发业务的“有质量增长”，聚焦于产品研发和销售，实现可持续发展。
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孙梦凡
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